Miras Kalan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası ve Zorunlu Arabuluculuk Rehberi

Mirasbırakanın vefatı neticesinde terekeye dahil olan taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde mirasçılar arasında kendiliğinden elbirliği mülkiyeti (TMK m. 640) kurulur. Mülkiyetin niteliği gereği, taşınmazın satışı, kiraya verilmesi veya devri hususunda tüm paydaşların oybirliğiyle hareket etmesi zorunludur. Ancak uygulamada mirasçıların mal paylaşımı konusunda uzlaşamaması, mülkiyetin kullanımını kilitler ve paydaşlardan birinin ortaklığın giderilmesi yoluna başvurmasını zorunlu hale getirir.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen madde 18/B uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunlu bir dava şartıdır.

Dava Şartı Olarak Arabuluculuk Süreci

Ortaklığın giderilmesi talebiyle doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava ikame edilmesi mümkün değildir.

• Başvuru ve Süreç: Paydaşlardan herhangi biri yetkili adliye arabuluculuk bürosuna başvurarak süreci başlatabilir. Arabuluculuk müzakereleri, atamadan itibaren 3 hafta içinde sonuçlandırılır; zorunlu hallerde bu süre en fazla 1 hafta uzatılabilir.

  
  

• Anlaşma Halinde: Mirasçılar mülkün kime bırakılacağı, aynen taksim edilip edilmeyeceği veya hangi bedelle satılacağı konusunda anlaşırlarsa düzenlenen arabuluculuk anlaşma belgesi, Sulh Hukuk Mahkemesi'nden alınacak icra edilebilirlik şerhi veya noter onayı ile ilam niteliğinde belge (kesin mahkeme kararı hükmü) vasfı kazanır.

  
  

• Mazeretsiz Toplantıya Katılmama Yaptırımı: Arabuluculuk toplantısına geçerli bir mazeret bildirmeksizin katılmayan paydaş, sonradan açılacak davada tamamen veya kısmen haklı çıksa dahi yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekalet ücretine hükmedilmez.

Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri: Aynen Taksim ve Satış

Arabuluculuk müzakerelerinde uzlaşma sağlanamaması halinde, düzenlenen son tutanak ile birlikte taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır. Mahkeme ortaklığı iki yöntemden biriyle giderir:

┌────────────────────────────────────────────────────────┐
│      Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri (TMK m. 699)    │
└──────────────────────────┬─────────────────────────────┘
                           │
             ┌─────────────┴─────────────┐
             ▼                           ▼
   ┌───────────────────┐       ┌───────────────────┐
   │   Aynen Taksim    │       │  Satış Suretiyle  │
   │ (Fiziken Bölünme) │       │(Açık Artırma/İcra)│
   └───────────────────┘       └───────────────────┘

1. Aynen Taksim Suretiyle Paylaşma (TMK m. 699/2): Taşınmazın imar mevzuatına ve yüzölçümüne göre paydaş sayısınca bölünüp bölünemeyeceği bilirkişi marifetiyle incelenir. Taşınmazın değer kaybetmeksizin bağımsız bölümlere veya parsellere ayrılması mümkünse aynen taksime hükmedilir.

   
   

2. Satış Suretiyle Paylaşma (TMK m. 699/3): Taşınmazın aynen taksimi fiziken veya hukuken mümkün değilse (örneğin tek bir konut veya hisse oranlarına bölünemeyen bir dükkan ise), mahkemece ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Satış, mahkemenin satış memurluğu veya icra dairesi aracılığıyla elektronik açık artırma (uyap e-satış) yoluyla gerçekleştirilir.

   
   

Taşınmazın Değer Kaybını Önleme ve Satış Stratejileri

Hisseli gayrimenkullerin yargı yoluyla satışında mülk sahiplerinin en büyük endişesi, taşınmazın piyasa rayicinin altında satılmasıdır. Bu aşamada dikkat edilmesi gereken temel hukuki hususlar şunlardır:

• Kıymet Takdirine İtiraz: Mahkeme veya satış memurluğunca görevlendirilen bilirkişilerin belirlediği rayiç bedel piyasa koşullarının altındaysa, yasal süresi (7 gün) içinde usulüne uygun gerekçeli itirazda bulunularak yeniden keşif ve değerleme talep edilmelidir.

  
  

• Yalnızca Paydaşlar Arasında Satış Talebi: Kural olarak satış açık artırma ile herkese açık yapılır. Ancak tüm paydaşların oybirliğiyle muvafakat etmesi durumunda, ihalenin yalnızca mirasçılar/hissedarlar arasında yapılmasına karar verilebilir.

  
  

• Muhdesat (Mülk Üzerindeki Yapı/Ağaç) İddiası: Taşınmaz üzerinde paydaşlardan birinin bizzat inşa ettiği bir yapı veya diktiği ağaçlar varsa, bu durumun tapu kütüğüne tescili veya muhdesatın aidiyeti davası ile pay oranına yansıtılması sağlanmalıdır.

  
  

Dava Sürecinde Temel Usul Kuralları

Usul İşlemi	Yasal Dayanak	Hukuki Sonuç / Kriter
Dava Şartı Arabuluculuk	6325 sayılı K. m. 18/B	Başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme	HMK m. 4, m. 12	Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi.
Taraf Teşkili (Dahili Davalı)	HMK m. 27, TMK m. 640	Tüm mirasçıların davada yer alması zorunludur.
Yargılama ve Satış Masrafları	HMK m. 326/2	Harç ve masraflar hisse oranında tüm ortaklara yükletilir.

Miras kalan gayrimenkullerde ortaklığın giderilmesi süreçleri; arabuluculuk müzakerelerinden tapu kütüğündeki şerhlerin incelenmesine, bilirkişi kıymet takdirlerine itirazdan satış memurluğundaki ihale süreçlerinin takibine kadar çok boyutlu usul kurallarına tabidir. Tarafların mülkiyet haklarını koruması ve taşınmazın değer kaybına uğramadan adil biçimde tasfiyesi adına sürecin alanında yetkin bir gayrimenkul ve miras avukatı ile yürütülmesi hak kayıplarını engellemektedir.

Hazırlayan: Coşkun Hukuk Bürosu – Gayrimenkul Hukuku Departmanı