Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Temerrüdü, Fesih Rejimi ve Yeni Yargıtay İçtihatları Işığında 3. Kişilerin Durumu
Uygulamada "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak adlandırılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin taşınmazdaki belirli payların mülkiyetini yükleniciye (müteahhide) devretmeyi, yüklenicinin ise bu taşınmaz üzerinde projeye ve imara uygun bağımsız bölümler inşa ederek arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği çift tipli (karma nitelikli) bir eser sözleşmesidir.
İnşaat maliyetlerindeki artışlar, ruhsat süreçlerindeki aksamalar veya yüklenicinin mali acze düşmesi neticesinde inşaatın süresinde tamamlanamaması (müteahhidin temerrüdü), arsa sahipleri, müteahhitler ve topraktan daire alan üçüncü kişiler arasında karmaşık mülkiyet uyuşmazlıkları doğurmaktadır.
1. Sözleşmenin Şekil Şartı ve Geçerlilik Esasları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devri taahhüdünü barındırdığından Türk Borçlar Kanunu’nun 237., Türk Medeni Kanunu’nun 706. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca noterde "düzenleme şeklinde" yapılmak zorundadır.
Geçersizlik Kuralı: Noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmayan adi yazılı sözleşmeler kural olarak kesin hükümsüzdür (butlan).
Dürüstlük Kuralı İstisnası (TMK m. 2 / 1988 Tarihli YİBK): Taraflar edimlerini karşılıklı olarak büyük oranda ifa etmişse (arsa devredilmiş veya inşaat tamamlanma aşamasına getirilmişse), sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması teşkil eder ve sözleşme geçerli kabul edilir.
2. Müteahhidin Temerrüdü ve Fesih Rejimi (Geriye / İleriye Etkili Fesih)
Teslim süresi dolmasına rağmen yapının tamamlanıp iskân ruhsatı ile teslim edilmemesi halinde müteahhit temerrüde düşer (TBK m. 123-125). Sözleşmenin feshinde uygulanacak rejim, inşaatın fiziki tamamlanma oranına göre belirlenir:
Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeden Dönme): İnşaat seviyesi düşükse (örneğin %90'ın altındaysa), sözleşme geçmişe etkili feshedilir. Taraflar başlangıçtaki hukuki duruma döner; müteahhide devredilen arsa paylarının tapusu iptal edilerek arsa sahibine tescil edilir (TBK m. 125/2).
İleriye Etkili Fesih (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı): İnşaatın tamamlanma oranı %90 ve üzerine ulaşmışsa, sözleşmenin geriye etkili feshi hakkaniyete aykırı kabul edilir. Sözleşme ileriye etkili feshedilir; müteahhit tamamladığı kısma isabet eden tapu payını alır, arsa sahibinin eksik/ayıplı işler bedeli ve gecikme zararı tazminattan mahsup edilir.
3. Müteahhitten Daire Alan 3. Kişilerin Durumu ve Yeni İçtihadı Birleştirme Kararı
İnşaat devam ederken müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hukuki statüsü iki farklı ihtimale göre değerlendirilir:
Tapusunu Henüz Alamayan Kişiler (Alacağın Temliki - TBK m. 183): Müteahhitten adi yazılı satış vaadiyle ev alan kişi, müteahhidin arsa sahibine karşı olan tescil hakkını temlik almıştır. Müteahhit inşaatı eksiksiz tamamlayıp teslim etmedikçe, alıcı arsa sahibine karşı tapu tescil hakkı iddia edemez; arsa sahibi müteahhide karşı sahip olduğu tüm def'i ve itirazları alıcıya karşı ileri sürebilir.
Tapusunu Devralmış Olan Kişiler (TMK m. 1023 / Güncel YİBK İçtihadı): Müteahhide avans olarak devredilen arsa payını tapuda devralan üçüncü kişilerin durumu hakkında Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu tarihi bir dönüşüme gitmiştir. Önceki yerleşik uygulamada sözleşme feshedildiğinde üçüncü kişinin tapusu iptal edilirken; yeni içtihat birleştirme kararı ile tapu siciline güvenerek pay iktisap eden iyi niyetli üçüncü kişilerin mülkiyet hakları (TMK m. 1023) korunmuştur. Arsa sahibi ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu (müteahhidin edimini ifa etmeyeceğini bildiğini veya hileli devri) ispatlarsa tapu iptali talep edebilir.
4. Dava Yolları, Usul ve Görevli Mahkeme Tablosu
Talep / Dava Türü | Yasal Dayanak | Görevli Mahkeme / Usul |
Sözleşmenin Feshi ve Tapu İptal Tescil | TBK m. 125, HMK m. 2 | Asliye Hukuk Mahkemesi (Dava şartı arabuluculuk aranmaz) |
Gecikme Tazminatı / Kira Kaybı | TBK m. 125/1 | Asliye Hukuk Mahkemesi |
Nama İfaya İzin (İnşaatı Tamamlama) | TBK m. 113 | Asliye Hukuk Mahkemesi |
3. Kişinin Tapu Tescil Davası | TMK m. 716, TBK m. 183 | Tüketici Mahkemesi (Konut amaçlı) veya Asliye Hukuk |
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklar; inşaat tamamlanma seviyesinin bilirkişilerce tespiti, belediye imar ve iskân dosyalarının incelenmesi, ihtarname keşideleri ve güncel Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları doğrultusunda 3. kişilerin mülkiyet haklarının korunması gibi teknik usul kurallarına tabidir. Hak kayıplarının önlenmesi adına sürecin alanında uzman bir gayrimenkul ve inşaat hukuku avukatı ile yürütülmesi önem taşımaktadır.
Hazırlayan: Coşkun Hukuk Bürosu – Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku Departmanı
Yorumlar